Die Abnahme - der wichtige Termin am Bau

 

Immobilienkäufer und Bauherren unterschätzen häufig die Bedeutung der Abnahme am Bau.

Bereits bei der Vertragsgestaltung sollte eine sog. förmliche Abnahme vereinbart werden. Erwerber von Wohnungseigentum sollten darauf achten, dass die notarielle Urkunde klar verständliche Regelungen für die Abnahme des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigen-tums enthält.

Der einzelne Wohnungseigentümer nimmt sein Sondereigentum und - mit Wirkung für sich - auch das Gemeinschaftseigentum ab.

Die Abnahme gehört zu den wichtigsten Handlungen am Bau. An die Abnahme sind wichtige Rechtsfolgen geknüpft. Mit der Abnahme gehen die Risiken und Gefahren auf den Bauherrn über. Mit der Abnahme ändert sich die Beweislast für Mängel. Alle bei der Abnahme nicht vorbehaltenen Mängel müssen vom Bauherrn bewiesen werden.

Jede Abnahme sollte deshalb sorgfältig vorbereitet und sorgfältig durchgeführt werden. Bereits vor dem eigentlichen Abnahmetermin sollte der Bauherr die Bauleistung - gegebenenfalls mit einem Sachverständigen - in Ruhe kontrollieren. Mängel, die dabei entdeckt werden, werden im offiziellen Abnahmetermin gerügt und in das Abnahmeprotokoll aufgenommen. In das Protokoll sind alle gerügten Mängel aufzunehmen, d. h. auch diejenigen, über die Meinungsverschieden-heiten herrschen. Außerdem sind in das Protokoll auch diejenigen Mängel aufzunehmen, die gegebenenfalls bei früheren Begehungen festgestellt und noch nicht ordnungsgemäß beseitigt wurden oder die im früheren Schriftverkehr schon gerügt wurden, ohne dass Abhilfe erfolgte.

Wohnungskäufer und Bauherren sollten sich bei der Abnahme nicht unter Druck setzen lassen. Die Abnahme ist nicht gleichbedeutend mit der Besitzübergabe. Eine Abnahme ist ein „Mehr“ gegenüber der bloßen Besitzübertragung. Die Abnahme beinhaltet die rechtsgeschäftliche Erklärung des Bauherrn, dass er das Werk als in der Hauptsache vertragsgemäß billigt.

Klauseln die dem Erwerber zumuten, das Sondereigentum abzunehmen, bevor er den Besitz daran erlangen kann, sind - auch wenn sie in notariellen Verträgen enthalten sind - gegebenenfalls unwirksam (vgl. z. B. OLG München, Urteil vom 25.10.2016, 9 U 34/16 Bau; BGH, Beschluss vom 02.08.2017, VII ZR 291/16 [Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen]).