Vorsicht bei sog. verdeckten Bauträgermodellen

Seit einiger Zeit warnen u. a. die Landesnotarkammern und die Bundesnotarkammer vor sog. verdeckten Bauträgermodellen. Nach wie vor legen Bauträger allerdings Verträge für diese verdeckten Bauträgermodelle vor. Wir raten zur Vorsicht, auch wenn die Entwürfe von Notaren gefertigt sind. Auch in diesem Fall bestehen erhebliche Risiken für den Käufer. Die neuen gesetzlichen Bestimmungen zum sog. Verbraucherbauvertrag haben daran nichts geändert.

Beim sog. verdeckten Bauträgermodell wird der Erwerbsvorgang in zwei Verträge aufgespalten. Grundstück und Bauleistung werden nicht von einer Person (Bauträger) angeboten. Grundstückskauf- und Bauvertrag werden vielmehr mit verschiedenen Gesellschaften geschlossen, die jedoch personell, wirtschaftlich oder (verdeckt) gesellschaftsrechtlich eng miteinander verbunden sind oder aufgrund von (verdeckten) Abreden zusammenarbeiten.

Auch wenn - der höchstrichterlichen Rechtsprechung folgend - Grundstückskaufvertrag und Bauvertrag notariell beurkundet werden, bleibt der Verbraucherschutz regelmäßig auf der Strecke.

Fordert der Unternehmer, nur den Grundstückskaufvertrag zu beurkunden, sollte der Käufer auf jeden Fall im eigenen Interesse ablehnen. Sollen Grundstückskaufvertrag und Bauvertrag notariell beurkundet werden, sollte der Käufer trotz Beteiligung eines Notars vorsichtig sein und vor notarieller Beurkundung Rechtsrat einholen. Beim verdeckten Bauträgermodell entstehen allein durch die Trennung der Verträge vielfältige Risiken für den Käufer, über die er häufig nicht hinreichend aufgeklärt ist. Die Trennung von Grundstückskaufvertrag und Bauvertrag (ab 01.01.2018: sog. Verbraucherbauvertrag) ist rechtlich und wirtschaftlich risikoreich. Die versprochene steuerliche Ersparnis (Grunderwerbsteuer) ist regelmäßig nicht zu realisieren. Auch wenn getrennte Verträge abgeschlossen werden, sind nicht nur der Kaufpreis für das unbebaute Grundstück (sog. kleine Grunderwerbsteuer), sondern auch die Baukosten für das noch zu errichtende Bauwerk zur Ermittlung der Grunderwerbsteuer (sog. große Grunderwerbsteuer) heranzuziehen (vgl. dazu BFH, Urteil vom 06.07.2016, II R 5/15; BFH, Urteil vom 03.03.2015, II R 9/14, Graessner, NWB 2017, S. 595 m. w. N.).