Augen auf beim Immobilienkauf

Die Nachfrage nach Immobilien ist weiterhin sehr hoch. Streitige Auseinandersetzungen zwischen Käufern und Bauträgern nehmen in der Beratungspraxis deutlich zu. Käufer unterschätzen die typischen Risiken des Bauträgervertrags. Sie verlassen sich regelmäßig vertrauensvoll auf eine ausgewogene Vertragsgestaltung durch die Notare. Notarielle Bauträgerverträge sind allerdings häufig lückenhaft und zu Gunsten des Bauträgers ausgestaltet. Viele Käufer können selbst bei ausgewogener Vertragsgestaltung die Risiken nicht abschätzen und nicht ausschalten.

Es ist deshalb dringend darauf hinzuweisen, dass technische, wirtschaftliche und finanzielle Fragen vom Notar nicht geprüft werden. Käufer sollten daher Pläne, Baubeschreibung, Baugenehmigung und das Bauwerk (Altbausanierungen) genau prüfen. Folgende Erkundigungen sind von den Käufern vor Vertragsschluss einzuholen:

-   Wurde für das Bauvorhaben die erforderliche Baugenehmigung erteilt? Welchen Inhalt hat die
     Baugenehmigung?

-   Bestehen Rückstände an den Erschließungsbeiträgen? Bestehen gegebenenfalls Altlasten
    (Altlastenverzeichnis)?

-   Welchen Inhalt haben die technischen Unterlagen (Baupläne etc.)?

-   Sind die Leistungen in der Baubeschreibung vollständig und genau beschrieben?

Es ist zu empfehlen, die technischen Unterlagen (Baupläne, Ausführungspläne etc.) und die Baubeschreibung gegebenenfalls durch einen Fachmann prüfen zu lassen. Diese Unterlagen sind von großer Bedeutung. Die Einzelleistungen sind in der Baubeschreibung so detailliert wie möglich festzulegen. Nur so wird die Gefahr minimiert, während des Baus mit Nachforderungen konfrontiert zu werden. Auch die zu verwendenden Materialien sollten von Vorneherein genau festgelegt werden, damit nicht mit billigen Baustoffen gearbeitet werden kann. Auch Sonderausstattungswünsche, die der Bauträger umzusetzen verspricht, sollten möglichst detailliert schriftlich festgehalten werden. Im Bauträgervertrag sollten grundsätzlich folgende Inhalte vereinbart werden:

-  Vereinbarung genauer Fertigstellungsfristen;

-  Vereinbarung von Vertragsstrafen;

-  genaue Festlegung der Abnahmemodalitäten; Die Bauabnahme hat für den Käufer
   weitreichende Konsequenzen, die von den Käufern regelmäßig unterschätzt werden;

-  genaue Zahlungsmodalitäten;

keine Gewährleistungsausschlüsse und Gewährleistungsbeschränkungen;

Vertragserfüllungsbürgschaften/Mängelbürgschaften.

Der Käufer ist regelmäßig sog. Verbraucher. Er muss deshalb den beabsichtigten Text (= Entwurf) des Vertrags mindestens 2 Wochen vor der Beurkundung erhalten (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Wir empfehlen, diese 2-Wochen-Frist unbedingt zu nutzen und gut zu überlegen, ob der gesamte Vertragsinhalt erfasst wird und sämtliche technischen und finanziellen Fragen geklärt sind.

Wir empfehlen dringend, im Hinblick auf die Komplexität des Vertragswerks und die Risiken unausgewogener, lückenhafter Vertragsgestaltungen und Baubeschreibungen vor der Beurkundung Rechtsrat einzuholen.