Das neue Bauvertragsrecht ab dem 01.01.2018 - Teil 1

  1. § 632a BGB n. F.: Abschlagszahlungen

Wortlaut:

  • 632a  Abschlagszahlungen

(1)  Der Unternehmer kann von dem Besteller eine Abschlagszahlung in Höhe des Wertes der von ihm erbrachten und nach dem Vertrag geschuldeten Leistungen verlangen. Sind die erbrachten Leistungen nicht vertragsgemäß, kann der Besteller die Zahlung eines angemessenen Teils des Abschlags verweigern. Die Beweislast für die vertragsgemäße Leistung verbleibt bis zur Abnahme beim Unternehmer. § 641 Absatz 3 gilt entsprechend. Die Leistungen sind durch eine Aufstellung nachzuweisen, die eine rasche und sichere Beurteilung der Leistungen ermöglichen muss. Die Sätze 1 bis 5 gelten auch für erforderliche Stoffe oder Bauteile, die angeliefert oder eigens angefertigt und bereitgestellt sind, wenn dem Besteller nach seiner Wahl Eigentum an den Stoffen oder Bauteilen übertragen oder entsprechende Sicherheit hierfür geleistet wird.

(2)  Die Sicherheit nach Absatz 1 Satz 6 kann auch durch eine Garantie oder ein sonstiges Zahlungsversprechen eines im Geltungsbereich dieses Gesetzes zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstituts oder Kreditversicherers geleistet werden.

Anmerkung:

Die Regelung gilt für sämtliche Werkverträge, d. h. nicht nur für den Bauvertrag. § 632a BGB n. F. ändert den bisherigen § 632a BGB a. F. Der Unternehmer hat nunmehr einen Anspruch auf Abschlagszahlung auch bei wesentlichen Mängeln. Bei Vorliegen von Mängeln darf der Besteller die Abschlagszahlung auf eine angemessene Höhe reduzieren. Die Beweislast für die vertragsgerechte Leistung bleibt beim Unternehmer.

 

  1. § 640 BGB n. F.: Abnahme

Wortlaut:

  • 640  Abnahme

(1)  Der Besteller ist verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen, sofern nicht nach der Beschaffenheit des Werkes die Abnahme ausgeschlossen ist. Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden.

(2)  Als abgenommen gilt ein Werk auch, wenn der Unternehmer dem Besteller nach Fertigstellung des Werks eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert hat. Ist der Besteller ein Verbraucher, so treten die Rechtsfolgen des Satzes 1 nur dann ein, wenn der Unternehmer den Besteller zusammen mit der Aufforderung zur Abnahme auf die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Angabe von Mängeln verweigerten Abnahme hingewiesen hat; der Hinweis muss in Textform erfolgen.

(3)  Nimmt der Besteller ein mangelhaftes Werk gemäß Absatz 1 Satz 1 ab, obschon er den Mangel kennt, so stehen ihm die in § 634 Nr. 1 bis 3 bezeichneten Rechte nur zu, wenn er sich seine Rechte wegen des Mangels bei der Abnahme vorbehält.

Anmerkung:

Die Vorschrift betrifft sämtliche Werkverträge. Der bisherige § 640 Abs. 1 S. 3 BGB a. F. wurde neu geregelt. § 640 Abs. 2 BGB n. F. enthält Änderungen bei der Abnahmefiktion. Danach gilt ein Werk nun als abgenommen, wenn der Unternehmer dem Besteller nach Fertigstellung des Werks eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert hat. Der Besteller muss die Abnahme künftig unter Bezeichnung konkreter Mängel (Symptome) verweigern, um zu verhindern, dass die Abnahmewirkungen mit Fristablauf eintreten. Zukünftig wird zu klären sein, was „Fertigstellung“ bedeutet. Fertigstellung im Sinne dieser Vorschrift ist nicht die mangelfreie Fertigstellung und wohl auch nicht die vollständige Fertigstellung i. S. d. § 3 Abs. 2 S. 2 Nr. 2 MaBV. Probleme dürften sich ergeben, wenn sich im Nachhinein herausstellt, dass der vom Besteller gerügte Mangel tatsächlich nicht vorhanden war. Die Fiktion tritt in diesem Fall wohl nicht ein und wird auch später nicht mit rückwirkender Kraft hergestellt.

 

  1. § 648 BGB n. F.: Kündigungsrecht des Bestellers

Wortlaut:

  • 648  Kündigungsrecht des Bestellers

Der Besteller kann bis zur Vollendung des Werkes jederzeit den Vertrag kündigen. Kündigt der Besteller, so ist der Unternehmer berechtigt, die vereinbarte Vergütung zu verlangen; er muss sich jedoch dasjenige anrechnen lassen, was er infolge der Aufhebung des Vertrags an Aufwendungen erspart oder durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft erwirbt oder zu erwerben böswillig unterlässt. Es wird vermutet, dass danach dem Unternehmer 5 vom Hundert der auf den noch nicht erbrachten Teil der Werkleistung entfallenden vereinbarten Vergütung zustehen.

Anmerkung:

Die Vorschrift tritt an die Stelle des bisherigen § 649 BGB a. F. (Kündigungsrecht des Bestellers). Sie enthält gegenüber der bisherigen Regelung keine Änderung.

 

  1. § 648a BGB n. F.: Kündigung aus wichtigem Grund

Wortlaut:

  • 648a  Kündigung aus wichtigem Grund

(1)  Beide Vertragsparteien können den Vertrag aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur Fertigstellung des Werks nicht zugemutet werden kann.

(2)  Eine Teilkündigung ist möglich; sie muss sich auf einen abgrenzbaren Teil des geschuldeten Werks beziehen.

(3)  § 314 Absatz 2 und 3 gilt entsprechend.

(4)  Nach der Kündigung kann jede Vertragspartei von der anderen verlangen, dass sie an einer gemeinsamen Feststellung des Leistungsstandes mitwirkt. Verweigert eine Vertragspartei die Mitwirkung oder bleibt sie einem vereinbarten oder einem von der anderen Vertragspartei innerhalb einer angemessenen Frist bestimmten Termin zur Leistungsstandfeststellung fern, trifft sie die Beweislast für den Leistungsstand zum Zeitpunkt der Kündigung. Dies gilt nicht, wenn die Vertragspartei infolge eines Umstands fernbleibt, den sie nicht zu vertreten hat und den sie der anderen Vertragspartei unverzüglich mitgeteilt hat.

(5)  Kündigt eine Vertragspartei aus wichtigem Grund, ist der Unternehmer nur berechtigt, die Vergütung zu verlangen, die auf den bis zur Kündigung erbrachten Teil des Werks entfällt.

(6) Die Berechtigung, Schadensersatz zu verlangen, wird durch die Kündigung nicht ausgeschlossen.

Anmerkung:

Das Recht, den Werkvertrag aus wichtigem Grund zu kündigen, war bisher im Werkvertragsrecht nicht geregelt. Der Gesetzgeber hat mit der neuen Vorschrift ein Kündigungsrecht für beide Vertragspartner aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist geschaffen. Der „wichtige Grund“ wird allgemein bestimmt. Wann tatsächlich ein wichtiger Grund vorliegt, wird auch künftig durch die Rechtsprechung im Einzelfall festgelegt werden. Nach der Neuregelung ist ausdrücklich auch eine Teilkündigung möglich, sofern sie sich „auf einen abgrenzbaren Teil des geschuldeten Werks“ bezieht. Diesen Begriff wird die Rechtsprechung künftig näher bestimmen müssen. In § 648a Abs. 4 BGB n. F. ist eine gemeinsame Zustandsfeststellung nach Kündigung mit einer Beweislastregelung zu Lasten derjenigen Partei vorgesehen, die an dieser Zustandsfeststellung nicht mitwirkt. Bei Kündigung aus wichtigem Grund erhält der Unternehmer nur für die bis zur Kündigung erbrachten Leistungen Vergütung. Ein Ausgleich für die nicht erbrachten Leistungen erfolgt nur gem. § 280 Abs. 1 BGB (Schadensersatz).

 

  1. § 650a BGB n. F.: Der Bauvertrag

Wortlaut:

  • 650a  Bauvertrag

(1)  Ein Bauvertrag ist ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon. Für den Bauvertrag gelten ergänzend die folgenden Vorschriften dieses Kapitels.

(2)  Ein Vertrag über die Instandhaltung eines Bauwerks ist ein Bauvertrag, wenn das Werk für die Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung ist.

Anmerkung:

Der Gesetzgeber hat § 650a BGB n. F. neu geschaffen. Bisher war der Bauvertrag im Werkvertragsrecht des BGB nicht definiert. Nach der neuen gesetzlichen Definition kommt es darauf an, dass es sich um eine Leistung für ein Bauwerk, eine Außenanlage
oder eines Teils hiervon handelt. Maßgeblich ist also nicht, dass ein Gebäude neu errichtet wird.

Auch Verträge über umfangreiche Malerarbeiten, Fliesenarbeiten oder Einbau einer Photovoltaikanlage in ein bestehendes Gebäude können Bauverträge sein. Erfasst werden auch Umbauarbeiten an einem bereits bestehenden Bauwerk, wenn sie für die Konstruktion, den Bestand, die Erhaltung oder Benutzbarkeit des Gebäudes von wesentlicher Bedeutung sind. In Abs. 2 ist zwar nur von „Instandhaltung“ die Rede. Der Begriff „Instandsetzung“ fehlt. Auch Instandsetzungsarbeiten „von wesentlicher Bedeutung“ sind Bauwerksleistungen und damit Gegenstand eines Bauvertrags. Es ist anzunehmen, dass die künftige Definition des Bauvertrags der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (zuletzt: BGH, Urteil vom 02.06.2016, VII ZR 348/13) folgen wird.

 

  1. § 650b BGB n. F.: Änderung des Vertrags/Anordnungsrecht des Bestellers

Wortlaut:

  • 650b  Änderung des Vertrags; Anordnungsrecht des Bestellers

(1) Begehrt der Besteller

  1. eine Änderung des vereinbarten Werkerfolgs (§ 631 Absatz 2) oder
  2. eine Änderung, die zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolgs notwendig ist,

streben die Vertragsparteien Einvernehmen über die Änderung und die infolge der Änderung zu leistende Mehr- oder Mindervergütung an. Der Unternehmer ist verpflichtet, ein Angebot über die Mehr- oder Mindervergütung zu erstellen, im Falle einer Änderung nach Satz 1 Nummer 1 jedoch nur, wenn ihm die Ausführung der Änderung zumutbar ist. Macht der Unternehmer betriebsinterne Vorgänge für die Unzumutbarkeit einer Anordnung nach Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 geltend, trifft ihn die Beweislast hierfür. Trägt der Besteller die Verantwortung für die Planung des Bauwerks oder der Außenanlage, ist der Unternehmer nur dann zur Erstellung eines Angebots über die Mehr- oder Mindervergütung verpflichtet, wenn der Besteller die für die Änderung erforderliche Planung vorgenommen und dem Unternehmer zur Verfügung gestellt hat. Begehrt der Besteller eine Änderung, für die dem Unternehmer nach § 650c Absatz 1 Satz 2 kein Anspruch auf Vergütung für vermehrten Aufwand zusteht, streben die Parteien nur Einvernehmen über die Änderung an; Satz 2 findet in diesem Fall keine Anwendung.

(2)  Erzielen die Parteien binnen 30 Tagen nach Zugang des Änderungsbegehrens beim Unternehmer keine Einigung nach Absatz 1, kann der Besteller die Änderung in Textform anordnen. Der Unternehmer ist verpflichtet, der Anordnung des Bestellers nachzukommen, einer Anordnung nach Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 jedoch nur, wenn ihm die Ausführung zumutbar ist. Absatz 1 Satz 3 gilt entsprechend.

Anmerkung:

Bisher enthielt des BGB keine Regelungen zu Leistungsänderungen bei der Durchführung von Bauverträgen. Dafür besteht eine Notwendigkeit, auch wenn die öffentlichen Auftraggeber künftig an ihren gewohnten Regelungen nach der VOB/B festhalten wollen und werden.

Der neue § 650b Abs. 1 BGB differenziert zwischen notwendigen Änderungen zur Herbeiführung des vereinbarten Erfolgs (Nr. 1) und Änderungen des Werkerfolgs selbst. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur bisherigen Rechtslage hatte der Auftragnehmer aufgrund seiner werkvertraglichen Erfolgshaftung schon immer ein funktionstaugliches Werk zu erstellen. Dies schloss auch beim BGB-Bauvertrag die Verpflichtung zur Ausführung notwendiger geänderter und zusätzlicher Leistungen gegen eine entsprechende Nachtragsvergütung ein. Für diese notwendigen Leistungsänderungen schafft das neue Recht nur einen Verfahrensrahmen. Bei Änderungen, die zur Herbeiführung des Werkerfolgs nicht notwendig sind, ist die Sachlage anders. Nach der bisherigen Rechtslage konnte der Auftragnehmer solche nicht notwendigen Leistungsänderungen ignorieren. In Zukunft ist das nicht mehr möglich.

Die gesetzliche Neuregelung weicht von den Bestimmungen der VOB/B ab. Der Besteller hat - anders als nach der VOB - kein einseitiges Anordnungsrecht. Das Gesetz sieht vielmehr eine beidseitige Verhandlungspflicht vor.

Der Unternehmer muss Anordnungen aber nur nachkommen, wenn ihm die Ausführung der Änderung zumutbar ist. Zwischen den Vertragspartnern soll grundsätzlich Einvernehmen über die Leistungsänderung und die aufgrund der Leistungsänderung entstehenden Mehr- oder Mindervergütung angestrebt werden. Der Unternehmer ist verpflichtet, ein Angebot über die Mehr- oder Mindervergütung zu erstellen. Trägt der Besteller die Verantwortung für die Planung, ist der Unternehmer nur dann zur Erstellung eines Angebots über die Mehr- oder Mindervergütung verpflichtet, wenn der Besteller für die Änderung die erforderliche Planung vorgenommen und dem Unternehmer zur Verfügung gestellt hat.

Es ist schon jetzt abzusehen, dass es zu Streit über die Frage der Zumutbarkeit geänderter Leistungen, über die Frage der Kosten der Erstellung des Nachtragsangebots und über die Frage der Planungsverantwortung kommen kann.

Erzielen die Vertragspartner innerhalb von 30 Tagen nach Zugang des Änderungsbegehrens beim Unternehmer keine Einigung über die Änderung und über die Mehr- oder Mindervergütung, kann der Besteller die Leistungsänderung in Textform anordnen. Der Unternehmer ist in diesem Fall verpflichtet, die Änderungsanordnung zu befolgen. Nach bisherigem Recht konnte der Unternehmer unter bestimmten Voraussetzungen in Ausnahmefällen bei Streit über die Nachtragsvergütung unter Umständen die Arbeiten einstellen. Dies dürfte zukünftig nicht möglich sein.

Die Frist von 30 Tagen dürfte in vielen Fällen viel zu lang sein. Es drohen deshalb Probleme bei der Baudurchführung.

 

  1. § 650c BGB n. F.: Vergütungsanpassung bei Anordnungen nach § 650b Absatz 2

Wortlaut:

  • 650c  Vergütungsanpassung bei Anordnungen nach § 650b Absatz 2

(1)  Die Höhe des Vergütungsanspruchs für den infolge einer Anordnung des Bestellers nach § 650b Absatz 2 vermehrten oder verminderten Aufwand ist nach den tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn zu ermitteln. Umfasst die Leistungspflicht des Unternehmers auch die Planung des Bauwerks oder der Außenanlage, steht diesem im Fall des § 650b Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 kein Anspruch auf Vergütung für vermehrten Aufwand zu.

(2)  Der Unternehmer kann zur Berechnung der Vergütung für den Nachtrag auf die Ansätze in einer vereinbarungsgemäß hinterlegten Urkalkulation zurückgreifen. Es wird vermutet, dass die auf Basis der Urkalkulation fortgeschriebene Vergütung der Vergütung nach Absatz 1 entspricht.

(3)  Bei der Berechnung von vereinbarten oder gemäß § 632a geschuldeten Abschlagszahlungen kann der Unternehmer 80 Prozent einer in einem Angebot nach § 650b Absatz 1 Satz 2 genannten Mehrvergütung ansetzen, wenn sich die Parteien nicht über die Höhe geeinigt haben oder keine anderslautende gerichtliche Entscheidung ergeht. Wählt der Unternehmer diesen Weg und ergeht keine anderslautende gerichtliche Entscheidung, wird die nach den Absätzen 1 und 2 geschuldete Mehrvergütung erst nach der Abnahme des Werkes fällig. Zahlungen nach Satz 1, die die nach den Absätzen 1 und 2 geschuldete Mehrvergütung übersteigen, sind dem Besteller zurückzugewähren und ab ihrem Eingang beim Unternehmer zu verzinsen. § 288 Absatz 1 Satz 2, Absatz 2 und § 289 Satz 1 gelten entsprechend.

Anmerkung:

  • 650c Abs. 1 BGB n. F. beinhaltet für den BGB-Bauvertrag den Abschied von der sog. vorkalkulatorischen Preisfortschreibung bei Nachträgen, d. h. den Abschied vom Grundsatz „guter Preis bleibt guter Preis, schlechter Preis bleibt schlechter Preis“. Die Höhe des Nachtragsanspruchs ist nach den tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn zu ermitteln. Der Unternehmer kann allerdings zur Berechnung der Vergütung für den Nachtrag auf die Ansätze in einer vereinbarungsgemäß hinterlegten Urkalkulation zurückgreifen. Die Regelung weicht damit von der VOB/B ab.

Der neugeschaffene § 650c BGB n. F., insbesondere Abs. 3 des § 650c BGB n. F. enthält erhebliches Streitpotential. Nach dieser Regelung kann der Unternehmer 80 % einer in seinem Angebot genannten Mehrvergütung verlangen, wenn die Parteien keine Einigung über die Nachtragsvergütung erzielt haben oder keine anderslautende gerichtliche Entscheidung ergeht. Es ist zu erwarten, dass die Unternehmer künftig nach einer Anordnung des Bestellers sehr schnell Nachtragsangebote vorlegen werden und diese Nachtragsangebote von vorneherein überhöht werden, um über die 80 %-Regelung die 100 %-Nachtragsvergütung möglichst von Anfang an zu erzielen.

Für den Besteller bedeutet die Regelung, dass er 80 % des Nachtragsangebots zu zahlen hat, sobald er die geänderte oder zusätzliche Leistung angeordnet hat. Es könnten sich für den Besteller Probleme hinsichtlich der Bonität des Unternehmers ergeben (Insolvenzrisiko). Immerhin bleibt dem Besteller die Verzinsung seines Rückforderungsanspruchs in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz.

 

  1. § 650d BGB n. F.: Einstweilige Verfügung

Wortlaut:

  • 650d  Einstweilige Verfügung

Zum Erlass einer einstweiligen Verfügung in Streitigkeiten über das Anordnungsrecht gemäß § 650b oder die Vergütungsanpassung gemäß § 650c ist es nach Beginn der Bauausführung nicht erforderlich, dass der Verfügungsgrund glaubhaft gemacht wird.

Anmerkung:

Bei Streitigkeiten über das Bestehen des Änderungs-Anordnungsrechts des Bestellers und bei Streitigkeiten über die Höhe der Nachtragsvergütung kann eine einstweilige Verfügung beantragt werden. Die Streitigkeiten sind ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstands gem. § 71 GVG den Landgerichten zugewiesen.

Der Gesetzgeber ist der Ansicht, der Besteller sei ausreichend geschützt, wenn er im Wege einer einstweiligen Verfügung gerichtlich überprüfen lassen kann, ob das Angebot des Unternehmers tatsächlich der Höhe nach korrekt ermittelt wurde. Üblicherweise ist Voraussetzung für den Erlass einer einstweiligen Verfügung, dass eine besondere Dringlichkeit (Verfügungsgrund) auf Erlass einer einstweiligen Verfügung besteht. § 650d BGB n. F. enthält eine Ausnahme von diesem Grundsatz. Die gesetzgeberische Formulierung wird vielfach heftig kritisiert.

Neben handwerklicher Kritik an der missglückten Formulierung wird eingewandt, es sei rätselhaft, wie die rechtlichen und fachlich schwierigen Fragen im Zusammenhang mit Anordnungsrechten und Vergütungsanpassungen in gerichtlichen Eilverfahren baubegleitend gelöst werden sollen. Allein mit der Einführung von Baukammern sind die Probleme sicher nicht gelöst.

  • 650d BGB n. F. enthält eine Ausnahme nur hinsichtlich der Glaubhaftmachung des Verfügungsgrunds, nicht hinsichtlich des Verfügungsanspruchs. Es ist damit zu rechnen, dass sowohl Besteller wie auch Unternehmer in Zukunft ihren Standpunkt in Form von eidesstattlichen Versicherungen von Gutachtern glaubhaft machen werden.

 

  1. § 650e BGB n. F.: Sicherungshypothek des Bauunternehmers

Wortlaut:

  • 650e  Sicherungshypothek des Bauunternehmers

Der Unternehmer kann für seine Forderungen aus dem Vertrag die Einräumung einer Sicherungshypothek an dem Baugrundstück des Bestellers verlangen. Ist das Werk noch nicht vollendet, so kann er die Einräumung der Sicherungshypothek für einen der geleisteten Arbeit entsprechenden Teil der Vergütung und für die in der Vergütung nicht inbegriffenen Auslagen verlangen.

Anmerkung:

Die Vorschrift entspricht weitgehend dem bisherigen § 648 BGB a. F.

 

  1. § 650f BGB n. F.: Bauhandwerkersicherung

Wortlaut:

  • 650f  Bauhandwerkersicherung

(1)  Der Unternehmer kann vom Besteller Sicherheit für die auch in Zusatzaufträgen vereinbarte und noch nicht gezahlte Vergütung einschließlich dazugehöriger Nebenforderungen, die mit 10 Prozent des zu sichernden Vergütungsanspruchs anzusetzen sind, verlangen. Satz 1 gilt in demselben Umfang auch für Ansprüche, die an die Stelle der Vergütung treten. Der Anspruch des Unternehmers auf Sicherheit wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Besteller Erfüllung verlangen kann oder das Werk abgenommen hat. Ansprüche, mit denen der Besteller gegen den Anspruch des Unternehmers auf Vergütung aufrechnen kann, bleiben bei der Berechnung der Vergütung unberücksichtigt, es sei denn, sie sind unstreitig oder rechtskräftig festgestellt. Die Sicherheit ist auch dann als ausreichend anzusehen, wenn sich der Sicherungsgeber das Recht vorbehält, sein Versprechen im Falle einer wesentlichen Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Bestellers mit Wirkung für Vergütungsansprüche aus Bauleistungen zu widerrufen, die der Unternehmer bei Zugang der Widerrufserklärung noch nicht erbracht hat.

(2)  Die Sicherheit kann auch durch eine Garantie oder ein sonstiges Zahlungsversprechen eines im Geltungsbereich dieses Gesetzes zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstituts oder Kreditversicherers geleistet werden. Das Kreditinstitut oder der Kreditversicherer darf Zahlungen an den Unternehmer nur leisten, soweit der Besteller den Vergütungsanspruch des Unternehmers anerkennt oder durch vorläufig vollstreckbares Urteil zur Zahlung der Vergütung verurteilt worden ist und die Voraussetzungen vorliegen, unter denen die Zwangsvollstreckung begonnen werden darf.

(3)  Der Unternehmer hat dem Besteller die üblichen Kosten der Sicherheitsleistung bis zu einem Höchstsatz von 2 Prozent für das Jahr zu erstatten. Dies gilt nicht, soweit eine Sicherheit wegen Einwendungen des Bestellers gegen den Vergütungsanspruch des Unternehmers aufrechterhalten werden muss und die Einwendungen sich als unbegründet erweisen.

(4)  Soweit der Unternehmer für seinen Vergütungsanspruch eine Sicherheit nach Absatz 1 oder 2 erlangt hat, ist der Anspruch auf Einräumung einer Sicherungshypothek nach § 650e ausgeschlossen.

(5)  Hat der Unternehmer dem Besteller erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung der Sicherheit nach Absatz 1 bestimmt, so kann der Unternehmer die Leistung verweigern oder den Vertrag kündigen. Kündigt er den Vertrag, ist der Unternehmer berechtigt, die vereinbarte Vergütung zu verlangen; er muss sich jedoch dasjenige anrechnen lassen, was er infolge der Aufhebung des Vertrages an Aufwendungen erspart oder durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft erwirbt oder böswillig zu erwerben unterlässt. Es wird vermutet, dass danach dem Unternehmer 5 Prozent der auf den noch nicht erbrachten Teil der Werkleistung entfallenden vereinbarten Vergütung zustehen.

(6) Die Absätze 1 bis 5 finden keine Anwendung, wenn der Besteller

  1. eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein öffentlich-rechtliches Sondervermögen ist, über deren Vermögen ein Insolvenzverfahren unzulässig ist, oder
  2. Verbraucher ist und es sich um einen Verbraucherbauvertrag nach § 650i oder um einen Bauträgervertrag nach § 650u handelt.

Satz 1 Nummer 2 gilt nicht bei Betreuung des Bauvorhabens durch einen zur Verfügung über die Finanzierungsmittel des Bestellers ermächtigten Baubetreuer.

(7)  Eine von den Absätzen 1 bis 5 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Anmerkung:

  • 650f BGB n. F. ändert den bisherigen § 648a BGB a. F. nur geringfügig.

In § 650q Abs. 1 BGB n. F. wird u. a. auf § 650f BGB n. F. verwiesen. Es können deshalb auch Architekten und Ingenieure künftig eine Sicherheit beanspruchen. Von weitreichender Bedeutung ist § 650f Abs. 6 Nr. 2 BGB n. F. Nach dieser Änderung kann die Bauhandwerkersicherung nicht von einem Verbraucher verlangt werden, wenn es sich um einen Verbraucherbauvertrag nach § 650i BGB n. F. oder um einen Bauträgervertrag nach § 650u BGB n. F. handelt.

Verbraucherbauverträge sind aber nur Verträge über die Errichtung eines Gebäudes auf der Basis eines einheitlichen Vertrags. Lässt ein Verbraucher ein Wohnhaus gewerkeweise auf der Grundlage einer Vielzahl von Verträgen errichten, ist der Unternehmer zukünftig berechtigt, eine Bauhandwerkersicherung auch vom Verbraucher zu verlangen. Dies gilt auch für den Architekten.

 

  1. § 650g BGB n. F.: Zustandsfeststellung bei Verweigerung der Abnahme; Schlussrechnung

Wortlaut:

  • 650g  Zustandsfeststellung bei Verweigerung der Abnahme; Schlussrechnung

(1)  Verweigert der Besteller die Abnahme unter Angabe von Mängeln, hat er auf Verlangen des Unternehmers an einer gemeinsamen Feststellung des Zustands des Werks mitzuwirken. Die gemeinsame Zustandsfeststellung soll mit der Angabe des Tages der Anfertigung versehen werden und ist von beiden Vertragsparteien zu unterschreiben.

(2)  Bleibt der Besteller einem vereinbarten oder einem von dem Unternehmer innerhalb einer angemessenen Frist bestimmten Termin zur Zustandsfeststellung fern, so kann der Unternehmer die Zustandsfeststellung auch einseitig vornehmen. Dies gilt nicht, wenn der Besteller infolge eines Umstands fernbleibt, den er nicht zu vertreten hat und den er dem Unternehmer unverzüglich mitgeteilt hat. Der Unternehmer hat die einseitige Zustandsfeststellung mit der Angabe des Tages der Anfertigung zu versehen und sie zu unterschreiben sowie dem Besteller eine Abschrift der einseitigen Zustandsfeststellung zur Verfügung zu stellen.

(3)  Ist das Werk dem Besteller verschafft worden und ist in der Zustandsfeststellung nach Absatz 1 oder 2 ein offenkundiger Mangel nicht angegeben, wird vermutet, dass dieser nach der Zustandsfeststellung entstanden und vom Besteller zu vertreten ist. Die Vermutung gilt nicht, wenn der Mangel nach seiner Art nicht vom Besteller verursacht worden sein kann.

(4)  Die Vergütung ist zu entrichten, wenn

  1. der Besteller das Werk abgenommen hat oder die Abnahme nach § 641 Absatz 2 entbehrlich ist, und
  2. der Unternehmer dem Besteller eine prüffähige Schlussrechnung erteilt hat.

Die Schlussrechnung ist prüffähig, wenn sie eine übersichtliche Aufstellung der erbrachten Leistungen enthält und für den Besteller nachvollziehbar ist. Sie gilt als prüffähig, wenn der Besteller nicht innerhalb von 30 Tagen nach Zugang der Schlussrechnung begründete Einwendungen gegen ihre Prüffähigkeit erhoben hat.

Anmerkung:

Die Regelung betrifft Fälle, in denen der Besteller die Abnahme wegen vorhandener Mängel verweigert (aber beispielsweise wegen Einzugsdrucks in Benutzung nimmt).

 

  1. § 650h BGB n. F.: Schriftform der Kündigung

Wortlaut:

  • 650h  Schriftform der Kündigung

Die Kündigung des Bauvertrags bedarf der schriftlichen Form.

Anmerkung:

Bisher war die Schriftform der Kündigung im Werkvertragsrecht nicht geregelt. Es existierte bisher aber schon § 314 Abs. 4 BGB.

 

  1. §§ 650i bis § 650n BGB n. F.

Wortlaut:

  • 650i  Verbraucherbauvertrag

(1)  Verbraucherbauverträge sind Verträge, durch die der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird.

(2)  Der Verbraucherbauvertrag bedarf der Textform.

(3)  Für Verbraucherbauverträge gelten ergänzend die folgenden Vorschriften dieses Kapitels.

 

  • 650j  Baubeschreibung

Der Unternehmer hat den Verbraucher über die sich aus Artikel 249 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche ergebenden Einzelheiten in der dort vorgesehenen Form zu unterrichten, es sei denn, der Verbraucher oder ein von ihm Beauftragter macht die wesentlichen Planungsvorgaben.

 

  • 650k  Inhalt des Vertrags

(1)  Die Angaben der vorvertraglich zur Verfügung gestellten Baubeschreibung in Bezug auf die Bauausführung werden Inhalt des Vertrags, es sei denn, die Vertragsparteien haben ausdrücklich etwas anderes vereinbart.

(2)  Soweit die Baubeschreibung unvollständig oder unklar ist, ist der Vertrag unter Berücksichtigung sämtlicher vertragsbegleitender Umstände, insbesondere des Komfort- und Qualitätsstandards nach der übrigen Leistungsbeschreibung, auszulegen. Zweifel bei der Auslegung des Vertrags bezüglich der vom Unternehmer geschuldeten Leistung gehen zu dessen Lasten.

(3)  Der Bauvertrag muss verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks oder, wenn dieser Zeitpunkt zum Zeitpunkt des Abschlusses des Bauvertrags nicht angegeben werden kann, zur Dauer der Bauausführung enthalten. Enthält der Vertrag diese Angaben nicht, werden die vorvertraglich in der Baubeschreibung übermittelten Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks oder zur Dauer der Bauausführung Inhalt des Vertrags.

 

  • 650l  Widerrufsrecht

Dem Verbraucher steht ein Widerrufsrecht gemäß § 355 zu, es sei denn, der Vertrag wurde notariell beurkundet. Der Unternehmer ist verpflichtet, den Verbraucher nach Maßgabe des Artikels 249 § 3 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche über sein Widerrufsrecht zu belehren.

 

  • 650m  Abschlagszahlungen; Absicherung des Vergütungsanspruchs

(1)  Verlangt der Unternehmer Abschlagszahlungen nach § 632a, darf der Gesamtbetrag der Abschlagszahlungen 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung einschließlich der Vergütung für Nachtragsleistungen nach § 650c nicht übersteigen.

(2)  Dem Verbraucher ist bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung zu leisten. Erhöht sich der Vergütungsanspruch infolge einer Anordnung des Verbrauchers nach den §§ 650b und 650c oder infolge sonstiger Änderungen oder Ergänzungen des Vertrags um mehr als 10 Prozent, ist dem Verbraucher bei der nächsten Abschlagszahlung eine weitere Sicherheit in Höhe von 5 Prozent des zusätzlichen Vergütungsanspruchs zu leisten. Auf Verlangen des Unternehmers ist die Sicherheitsleistung durch Einbehalt dergestalt zu erbringen, dass der Verbraucher die Abschlagszahlungen bis zu dem Gesamtbetrag der geschuldeten Sicherheit zurückhält.

(3)  Sicherheiten nach Absatz 2 können auch durch eine Garantie oder ein sonstiges Zahlungsversprechen eines im Geltungsbereich dieses Gesetzes zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstituts oder Kreditversicherers geleistet werden.

(4)  Verlangt der Unternehmer Abschlagszahlungen nach § 632a, ist eine Vereinbarung unwirksam, die den Verbraucher zu einer Sicherheitsleistung für die vereinbarte Vergütung verpflichtet, die die nächste Abschlagszahlung oder 20 Prozent der vereinbarten Vergütung übersteigt. Gleiches gilt, wenn die Parteien Abschlagszahlungen vereinbart haben.

 

  • 650n  Erstellung und Herausgabe von Unterlagen

(1)  Rechtzeitig vor Beginn der Ausführung einer geschuldeten Leistung hat der Unternehmer diejenigen Planungsunterlagen zu erstellen und dem Verbraucher herauszugeben, die dieser benötigt, um gegenüber Behörden den Nachweis führen zu können, dass die Leistung unter Einhaltung der einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften ausgeführt werden wird. Die Pflicht besteht nicht, soweit der Verbraucher oder ein von ihm Beauftragter die wesentlichen Planungsvorgaben erstellt.

(2)  Spätestens mit der Fertigstellung des Werks hat der Unternehmer diejenigen Unterlagen zu erstellen und dem Verbraucher herauszugeben, die dieser benötigt, um gegenüber Behörden den Nachweis führen zu können, dass die Leistung unter Einhaltung der einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften ausgeführt worden ist.

(3)  Die Absätze 1 und 2 gelten entsprechend, wenn ein Dritter, etwa ein Darlehensgeber, Nachweise für die Einhaltung bestimmter Bedingungen verlangt und wenn der Unternehmer die berechtigte Erwartung des Verbrauchers geweckt hat, diese Bedingungen einzuhalten.

Anmerkung:

Bisher wurde der Verbraucherschutz bei nicht privilegierten Bauvorhaben durch die §§ 312 ff. BGB gewährleistet. Schwerpunkt der Gesetzesreform ist die Schaffung eines sog. Verbraucherbauvertrags (§ 650i BGB n. F.). Für diesen Verbraucherbauvertrag gelten die neuen Bestimmungen der §§ 650i bis § 650n BGB n. F.

Der Gesetzgeber hat damit eingeführt:

- den Abschluss des Verbraucherbauvertrags in Textform (§ 650i Abs. 2 BGB n. F.)

- eine Baubeschreibungspflicht (§ 650j BGB n. F.)

Danach sind allgemeine Angaben nicht mehr ausreichend. Das Gleiche gilt für nichtssagende Allgemeinplätze, wie sie in der Vergangenheit in Baubeschreibungen häufig anzutreffen waren. Die Unternehmer werden künftig große Sorgfalt auf die Erstellung detaillierter Baubeschreibungen aufwenden müssen;

- ein Widerrufsrecht (§ 650 k BGB n. F.)

Durch dieses Widerrufsrecht soll der Verbraucher mit Blick auf die wirtschaftliche Bedeutung von Verträgen über die Errichtung eines Eigenheims etc. vor übereilten Abschlüssen geschützt werden. Aus diesem Grund besteht das Widerrufsrecht unabhängig von der Vertriebsform generell für Verbraucherbauverträge. Das allgemeine Widerrufsrecht der §§ 312 ff. BGB besteht dagegen nur bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen und bei Fernabsatzverträgen (§ 312g BGB). Für das Widerrufsrecht beim neuen Verbraucherbauvertrag sind diese Vertriebsformen ohne Bedeutung. Das Widerrufsrecht besteht immer.

- eine erweiterte Absicherung von Abschlagszahlungen (§ 650l BGB n. F.);

- die Pflicht zur Erstellung und Herausgabe von Unterlagen (§ 650m BGB n. F.).

 

Wir werden in einem Teil 2 zum neuen Bauvertragsrecht über die neuen Regelungen zum Bauträgerrecht und zum Architekten- und Ingenieurvertrag informieren und außerdem die erweiterte kaufrechtliche Hersteller- und Lieferantenhaftung darstellen. Bei dieser Haftungserweiterung geht es im Kern um die Verarbeitung von Bauprodukten und Baustoffen im Rahmen von Baumaßnahmen.